Словосочетание «выгодная ипотека» слегка отдает абсурдом. Само по себе слово «ипотека» в сознании рядового гражданина находится где-то посередине между терминами «кабала», «рабство», «безысходность» и всем прочим, что возникает явно не от хорошей жизни. Можно бесконечно рассуждать что выгоднее: брать квартиру в ипотеку, арендовать жилье и откладывать деньги на депозит или снимать квартиру с возможностью выкупа. Но для многих ипотека все равно была и остается единственным вариантом приобретения семейного гнезда. Сегодня расскажу о преимуществах и недостатках различных вариантах ипотеки.
Ипотека - это обычный кредит: с договорами, процентами, переплатами и прочими составляющими. Как и в случае любого другого займа, процентная ставка колеблется от одного кредитного учреждения к другому, а также сильно зависит от того, берется кредит в рублях или валюте. События последних лет наглядно показали, что если вы не получаете зарплату в евро или долларах, то ипотека в валюте может обернуться печальными последствиями при непредвиденных скачках курса, поэтому в нашей статье будем разбирать исключительно рублевый кредит и рассуждать на тему «как платить за кредит меньше».
Через тернии к ипотеке.
Оформление ипотеки пока еще остается бумажной волокитой. Сначала заемщик собирает первоначальный пакет для рассмотрения банком - паспорта, свидетельство о браке, справку с места работы, справку о доходах за последние полгода и, конечно же, заявление на ипотечный кредит. Далее банк приступает к рассмотрению документов на предлагаемую квартиру или дом, среди которых: выписка из Единой государственной регистрационной палаты, кадастровый паспорт, отчет об оценки недвижимости и другие. Пакет документов может повлиять на размер процентной ставки, поэтому в его предоставлении есть множество тонкостей - например, участие в федеральной программе, о которых мы будем говорить ниже, наличие в собственности у заемщика автомобиля или другого дорогого имущества, поручительство, залог, заключение различных видов страхования кредита.
Сегодня стоимость ипотеки стартует примерно с 11% и очень быстро увеличивается - в зависимости от банка и условий предоставления кредита. В многочисленных обзорах эксперты советуют занимать деньги в банках, которые специализируются на ипотечном кредитовании, поскольку за счет объема они имеют возможность понижать свою процентную ставку. Помимо этого, крупные кредитные организации предлагают выбор в том, как выплачивать ипотеку - с помощью аннуитетных или дифференцированных платежей.
За страшным словом «аннуитетный» скрывается оплата по кредиту равными частями на протяжении всего срока, обсчитанными с уже итоговыми процентами (многие банки не разрешают досрочно погашать большую часть ипотеки при выборе аннуитентных платежей - либо полностью, либо никак). Такой платеж удобен, поскольку точно известно, какую сумму надо погасить каждый месяц, но и переплата из-за сложностей с частичными погашениям тоже может оказаться серьезной. Более того, в сумму обязательного аннуитетного платежа входят проценты за использование заемных средств, комиссии за обслуживание кредитного счета, услуги SMS-банкинга и страховка, что в сумме дает прибавку в несколько процентов к итоговой сумме кредита. Тем не менее, такой вид платежей наиболее распространен в российских банках, поскольку они удобны для кредитных организаций и позволяют «удерживать» заемщика до последнего.
Несколько проще обстоят дела с «дифференцированным» платежом, суть которого в том, что оплата производится неравными частями. Банк ежемесячно начисляет проценты на остаток - по мере погашения кредита будут снижаться и проценты за его использование. Порядок выплаты выглядит примерно так: наибольшие платежи выплачиваются в первой четверти срока, наименьшие - в четвертой четверти, а те, что посередине, соизмеримы с аннуитетом. Среди особенностей дифференцированного платежа можно отметить то, что он сокращает сборы по налогам, позволяет досрочно погашать ипотеку без каких-либо препятствий и не обязывает страховать кредит в том же банке (заемщик может провести эту операцию самостоятельно, сэкономив до 2% от стоимости залога ежегодно). Не нужно производить сложных вычислений, чтобы оценить выгоду дифференцированных платежей.
Тем не менее, у дифференцированного платежа есть и серьезные сложности, например, далеко не все банки предоставляют такую возможность. Роскошь дифференцированных платежей могут позволить себе крупные банки с государственной поддержкой, но и в них такой вид платежей одобряют неохотно, что связано не столько с желанием растянуть платежи во времени, сколько с высоким риском невыплаты. Ведь многие потребители хотят быстрее снять с себя «кредитное ярмо» и банально переоценивают свои возможности по выплате больших ежемесячных сумм в первый период кредита. Кредитные учреждения не позволяют клиентам направлять более 50% своего дохода на оплату кредита.
Пара моментов.
При оформлении ипотечного кредита имеет смысл уделить внимание тому, на основании какой процентной ставки вы будете рассчитывать сумму выплаты. Ставки бывают двух видов - фиксированная и плавающая. Фиксированная определяется на момент подписания кредитного договора и не изменяется на протяжении всего периода кредитования выплаты. Она может оказаться существенно выше плавающей ставки, но зато не принесет сюрпризов в случае экономического кризиса.
Плавающая ставка связана с индексами Libor и MosPrime и подлежит периодическому пересмотру в сроки, отмеченные в кредитном договоре. Одни банки предпочитают пересматривать ставку ежегодно, другие сохраняют ее неизменной на протяжении определенного срока: например, 2-3 года она постоянна, а потом подлежит ежегодному пересмотру (такую ставку еще называют «комбинированной»).
Условия могут быть разными, но заемщику надо постоянно следить за ее изменениями, ведь в условиях нестабильной экономики плавающая ставка может взлететь в несколько раз. Специально для таких случаев банки, конечно, уже разработали механизм под названием «перекредитование», когда заемщик перебрасывает свой ипотечный кредит в другой банк на более выгодные условия, но такие переходы, как правило, не обходятся без просрочки платежа, что портит кредитную историю.
И ещё. В случае нарушения своих прав и незаконного повышения ставок, плательщику следует уведомить банк о нарушении. Если компания отказывается идти навстречу клиенту, то следует написать судебное заявление, указав в нем на неправомерное изменение договорных условий.
Участие в федеральных программах.
Государство регулярно запускает различные федеральные программы, которые помогают существенно снизить выплаты по ипотечному кредиту. Наибольшей популярностью в стране пользуются программы «Молодая семья», «Материнский капитал», «Военная ипотека» и «Молодые учителя». Каждая программа имеет свои нюансы и бюрократические препоны, но результат того стоит.
Так, например, по программе «Молодая семья» можно погасить первоначальный взнос по кредиту, который, допустим, в «Сбербанке» для квартиры стоимостью 2 млн. рублей составляет 400 тыс. рублей. К сожалению, очередь движется крайне медленно, да и постоянные нововведения постоянно увеличивают количество участников, в том числе, и льготников, которые имеют право на внеочередное получение субсидии и отодвигают тех, кто уже давно надеется на помощь от государства.
«Военная ипотека» предлагает еще более выгодные условия - в течение трех лет на счету военнослужащего-участника программы копятся деньги, которые выделяются из федерального бюджета (в 2015 г. ежемесячные «бонусы» составляют почти 20,5 тыс. рублей), которые через три года могут быть потрачены на оплату первоначального взноса по ипотечному кредиту, чья стоимость не превышает 2,2 млн. рублей. В дальнейшем федеральный бюджет продолжает заботиться о военнослужащем и гасит за него ежемесячный платеж, а сам обладатель новой квартиры должен лишь оплачивать обслуживание кредита.
По акции «Молодые учителя» начинающие педагоги могут получить ряд приятных бонусов: процентную ставку в размере 8,5%, первоначальный взнос от 10 до 30%, а также освобождение от обязательного страхования кредита, что сэкономит еще пару процентов. Срок ипотеки для молодого учителя может быть растянут до 30 лет.
И, конечно же, нельзя не упомянуть ипотечную программу «Материнский капитал», которая позволяет получить субсидию за второго ребенка (в 2016 г. выплата составляет 453 026 рублей, а на 2017 год предполагается увеличение суммы мат. капитала на 6% до 480 тыс. рублей).
Федеральным законом от 30.12.2015 г. № 433-ФЗ в программу были внесены соответствующие изменения - теперь она распространяется на все семьи, родившие или усыновившие второго, третьего или последующего ребенка по 31 декабря 2018 года включительно!
Во втором полугодии 2016 года (ориентировочно - с 1 июля по 30 ноября) всем семьям, получившим право на материнский капитал в период с 01.01.2007 по 30.09.2016 г. включительно в связи с рождением или усыновления второго (третьего или последующего) ребенка и не израсходовавшим средства по сертификату в полном объеме, по соответствующему заявлению Пенсионным фондом будет выплачиваться новая единовременная выплата в размере 25 тысяч рублей. В случае, если остаток из маткапитала на момент обращения составляет меньше 25000 руб., можно получить всю оставшуюся сумму до достижения нуля.
Фактически данная мера социальной поддержки является продолжением прошлогодней антикризисной выплаты в размере 20 тысяч рублей, прием заявлений на получение которой отделениями ПФР завершился 31.03.2016 г.
В отличие от остальных программ, «Материнский капитал» позволяет гасить основной долг и проценты по ипотеке, полностью и частично, при первоначальном взносе и за уже имеющийся жилищный кредит. Это одна из самых популярных и действительно работающих программ в стране.
В каком банке самая выгодная ипотека?
Каждый банк выдвигает свои условия по предоставлению ипотеки. Но когда клиент подает заявление, он рассчитывает на определенные проценты. Совсем не факт, что именно заявленным критериям будет соответствовать оформленная ипотека. Основные лидеры - это Сбербанк и ВТБ 24. Именно эти банки дают наиболее выгодную ипотеку. Связано это и с тем, что оформление происходит «чисто», то есть не накручиваются дополнительные комиссии.
ПРЕДЛОЖЕНИЯ.
На сегодня ведущие банки страны предлагают выдачу ипотек в соответствии с Федеральным законом № 102. Процентные ставки от 11,4 и до 18% годовых при первоначальном взносе от 15%. Но, только Сбербанк разрешает по программе для молодых семей такой низкий взнос, остальные предложения банков требуют взнос не менее 20, а в некоторых случаях 35-50%.
ПРОЦЕНТЫ.
Выгодная ипотека - это реально, но нужно соблюдать несколько условий:
1) Проценты будут ниже, если внести значительный первоначальный взнос, а не минимальный.
2) Немаловажным фактором является наличие залогового имущества, тогда банк страхует себя от возможного риска по невыплате. В результате процентная ставка может быть ниже.
3) Если у клиента хорошая кредитная история и он является участником зарплатного проекта, то банк обязательно снизит ставку на 0,5-1%.
В целом самая низкая ставка, которая возможна, допускается по программе господдержки - 11,4%. Для определенной категории граждан, военнослужащих, ставка 11%. Если клиент имеет поручителей, хороший уровень заработка и может это подтвердить, то банк будет весьма лоялен.
КАК ВЫБРАТЬ ПРОГРАММУ?
1) Программа для молодых семей от Сбербанка с первоначальным взносом от 15%, с возможностью использования материнского капитала, с процентной ставкой 12,5% годовых. Срок до 30 лет, а максимальная стоимость недвижимости - 12 000 000 рублей. Если приобретать недвижимость собирается молодая семья, то можно воспользоваться данной программой.
2) Программа с господдержкой удобна, если приобретается жилье в новостройке. На вторичку программа не распространяется. Минимальный взнос – 20%, но не менее 500 000 рублей. Процентная ставка от 11,4% в год.
3) Военная ипотека с процентной ставкой всего 11%, с оплатой из бюджета. Максимальная сумма 2 400 000. Такие условия предлагаются в Связь-Банке. Среди всех подобных программ, данное учреждение предлагает самые выгодные условия.
4) Отдельное внимание заслуживает программа для нуждающихся в улучшение жилищных условий семей. Заключается в том, что семье выдается субсидия - до 40% стоимости ипотеки на гашение долга или первоначальный взнос. Преимущество и выгода ещё и в том, что процент будет низкий и есть возможность получение отсрочки погашения долга на 3 года.
5) Приобретение недвижимости под залог имеющейся - очень выгодный вариант. Процентная ставка обычно ниже, чем на покупку первого жилья.
КТО МОЖЕТ РАССЧИТЫВАТЬ?
Чтобы приобрести недвижимость по программе для молодых семей нужно соблюдать следующие условия:
1) возраст одного из супругов не превышает 35 лет;
2) обязательна официальная регистрация брака, семьи, живущие в гражданском браке на ипотеку такого вида, могут не рассчитывать;
3) семьи, в которых более 1 несовершеннолетнего ребенка в программе не участвуют;
4) для бездетных пар процентная ставка ниже.
На государственную поддержку могут рассчитывать абсолютно все работающие граждане, которые хотят приобрести жилье в новостройке. Программа распространяется и на молодые семьи. Выгодно, если пара имеет материнский капитал, его можно использовать в качестве первоначального взноса. Тогда семья получает льготные условия при минимальных затратах:
● для регионов сумма ипотеки максимум 3 000 000 рублей;
● для Москвы, МО и Санкт-Петербурга - 8 000 000 рублей.
На военную ипотеку могут рассчитывать только военнослужащие, которые имеют свидетельство НИС. НИС - это накопительная ипотечная система, чтобы получить военную ипотеку, нужно быть её участником:
● срок - до 20 лет;
● на момент окончания выплат возраст не должен быть более 45 лет.
Помощь для семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, оказывается не всем. Для этого нужно подтвердить статус нуждающихся. Банки требуют документ, который можно получить у местных органов власти или в социальной защите.
Сейчас активно поддерживается продажа квартир в новостройках и большинство программ рассчитано именно на этот вид жилплощади. Минимальный процент банк одобрит, если приобретать жилье у партнера-застройщика. Но есть ипотеки и
НА ВТОРИЧНОЕ ЖИЛЬЕ.
Приобретение жилплощади на вторичном рынке может оказаться весьма выгодным. Процентная ставка ниже, потому что это уже готовое жилье, которое давно сдано в эксплуатацию. Дело в том, что банк рискует, одобряя займ на строящееся жилье, а в случае со вторичкой у него уже есть готовый залог. То есть выгодная ипотека на вторичное жилье возможна.
ГДЕ ЛУЧШЕ?
По программе«Молодая семья» лучше всего оформлять ипотеку в Сбербанке, так как ни один из конкурентов не даст таких условий - 15% первоначальный взнос и 12,5% годовых.
Ипотека с господдержкой тоже выгодна в Сбербанке и ВТБ24 - условия почти одинаковые, да и сами кредиторы уже зарекомендовали себя, как надежные и «прозрачные».
Что касается ипотеки для военнослужащих, то Связь-Банк предлагает самые выгодные условия.
НА КАКОЙ СРОК?
Ипотеки для молодых семей и с господдержкой выдаются на срок до 30 лет. Учтите, чем дольше период кредитования, тем больше будет процентная ставка.
Военная ипотека выдается на срок не более 20 лет.
ИПОТЕКА ИЛИ КРЕДИТ?
Потребительские кредиты сегодня не выгодны. Процентные ставки от 18%, при условии, что клиент военнослужащий, работник государственного предприятия или участник зарплатного проекта. Если этих условий нет, то ставка может быть и 25-30%. Брать кредит на покупку жилья не выгодно. Переплата будет больше, чем при ипотеке. Самый выгодный вариант, это покупка жилья под залог уже имеющегося. В таком случае банк может одобрить низкую процентную ставку.
В заключение:
Как показывает практика, каждый выданный ипотечный кредит представляет собой уникальный и особый случай, в котором смешивается множество факторов: начиная от возможностей заемщика и заканчивая условиями конкретного банка. Сегодня существует множество способов снизить процентную ставку - благодаря государственным программам, отказом от ряда навязанных услуг, выбору способа оплаты, возможности перекредитования в другом банке и так далее. Но главным и основополагающим правилом для заемщика было, есть и остается внимательное изучение кредитного договора, где указаны все суммы, проценты, обязанности и потенциальные ловушки.
Если не уверены в своих способностях разобраться в этом документе, обязательно посоветуйтесь с юристом. Если заметили сомнительный пункт, то стоит обратиться в другой банк. Но ни в коем случае не подписывайте договор, слепо доверяя лишь тому, что скажет консультант. В этом случае ипотечный кредит вместо надежд на новую квартиру может принести лишь многолетние страдания и лишения. Степень ответственности высока - серьезные решения требуют серьезного подхода.
Свежие комментарии