Как согласовать перепланировку квартиры?

Общеизвестно, что для проведения серьезных изменений в квартире нужно иметь разрешение от официального органа. К исключениям относится только проведение косметического ремонта.

Минстрой России разработал законопроект, ужесточающий наказание для граждан, которые производят самовольную перепланировку жилого помещения, не учитывая интересы других жильцов и при этом создавая опасные или аварийные ситуации. В соответствии с этой инициативой, размеры штрафов за нелегальные перепланировки могут составить от 2 до 300 тысяч рублей.

Перепланировка и переустройство – в чем разница?

Собственники знают, что они вправе распоряжаться жильём по своему усмотрению – в том числе, вносить изменения в его внешний вид в соответствии со своим вкусом и финансовыми возможностями. Однако закон ограничивает свободу этих манипуляций – запрещены «переделки», которые могут нанести вред несущим конструкциям или инженерным сетям жилого дома, не столь масштабные изменения требуют согласования с уполномоченным на это органом.

Статья 25 главы 4 Жилищного кодекса РФ разъясняет, что согласовывать нужно те изменения, которые требуют внесения правок в технический паспорт жилья. В частности, если после переоборудования помещения изменяется его конфигурация (например, количество комнат, их площадь, положение друг относительно друга, внешнее очертание), то такие работы называются перепланировкой. Если же хозяин жилья хочет только лишь перенести некие коммуникации (предположим, электрические или сантехнические сети) – то это будет уже переустройство.

Остальные случаи, например, обычный косметический ремонт, замена сантехнических приборов, труб, радиаторов и т.п. - никакого согласования не требуют.

Как не превратить перепланировку квартиры в свою головную боль. Кроме этого, мы сложим пошаговой план, применив который, у вас получится все согласовать, потратив немного времени.

Перепланировка помещения – список документов:

Согласование перепланировки – процедура обязательная. Она проводится в основном из соображений безопасности, так как собственник, не обладающий специальными знаниями, может нарушить работу важнейших инженерных сетей, повредить конструкции и коммуникации, изменить так называемый тепловой контур дома, а в отдельных случаях и вовсе привести жильё в состояние аварийного.

Итак, необходимы следующие документы:

*Проект перепланировки. Наиболее важный документ, в котором отражены все будущие изменения в квартире, а также приведены необходимые расчеты и обоснования. Заказать его можно у специализированных организаций – в зависимости от региона и других индивидуальных условий стоимость проекта может составить от 8 до 40 тысяч рублей и выше.

*Заявление о переустройстве (бланк можно получить в организации, занимающейся согласованием).

*Правоустанавливающие документы на жильё – договоры купли, продажи, дарения, приватизации и прочие, указывающие на право собственности.

*Технический паспорт на квартиру. Его выдаёт исключительно ФГУП «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное БТИ». Собственнику следует обратиться в региональное отделение БТИ по месту нахождения квартиры – там документ изготовят в течение нескольких дней.

*При наличии можно приложить к пакету документов кадастровые планы, другие технические документы, которые содержат описание жилого помещения (в соответствии со статьей 47 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).

*Письменное согласие всех лиц, проживающих в квартире, в том числе временно отсутствующих.

*Если речь идёт о здании, которое представляет собой культурную, историческую или архитектурную ценность, то потребуется заключение местного органа по охране памятников архитектуры о том, что перепланировка не повредит зданию и не нарушит его облик (например, в большинстве регионов запрещено устанавливать кондиционеры и штробить под них стены на лицевых фасадах исторических зданий).

*Паспорт заявителя.

*В случае, если заявитель действует от лица другого гражданина, инициирующего перепланировку, нужно предоставить нотариальную доверенность по установленной форме.

Жилищное право: куда подавать документы для перепланировки квартиры:

В разных регионах занимаются согласованиями и выдают соответствующие подтверждения или отказы разные учреждения. В большинстве случаев это будет администрация муниципального образования или её структурное подразделение. Также согласовывающим органом может быть администрация района или сектор по вопросам ЖКХ в её составе.

В одной из этих организаций можно получить исчерпывающий список документов, в том числе возможных дополнительных, установленных местным регламентом. Со дня подачи пакета документов администрация должна ответить в течение 45 дней. Возможный отказ должен быть обязательно обоснован какой-либо весомой причиной (все возможные варианты изложены в статье 27 Жилищного кодекса РФ).

Завершение перепланировки:

Получив разрешение, собственник может приступать к работе, по окончанию которой он обязан вновь обратиться в тот же орган и подать письменное заявление о завершении перепланировки.

После этого в строго оговоренный срок жилое помещение посетит специальная приёмочная комиссия и сверит результаты работы с изначальным проектом перепланировки. В соответствии со статьей 28 ЖК РФ члены комиссии в конце приёмки подписывают акт, которым подтверждается выполнение всех оговоренных условий.

Далее собственнику необходимо обратиться в местный орган государственного кадастрового учёта и написать заявление о том, что в его жилье была проведена перепланировка. Орган кадастрового учёта запросит у администрации (или её структурного подразделения, которое согласовывало переустройство) упомянутый выше акт и на основании заявления, акта и технического плана квартиры внесёт изменения в ГКН - государственный кадастр недвижимости (письмо ФГБУ «ФКП Росреестра» от 26.06.2013).

Далее в территориальный филиал Росреестра по месту нахождения квартиры нужно предоставить:

*проект перепланировки;

*технический паспорт на квартиру;

*постановление об утверждении Акта приёмки работ, выполненных по перепланировке;

*сам акт приёмки;

*поэтажный план с нанесенной на нем квартирой.

Используя эти документы, кадастровый инженер изготовит новый технический план, который собственник должен будет получить в том же филиале Росреестра. На основании нового плана составляется новый кадастровый паспорт.

Наконец, собственник должен предоставить все эти документы в территориальное отделение УФРС – Управление федеральной регистрационной службы, где составят новый правоустанавливающий документ – свидетельство о государственной регистрации, в котором будет упомянуто право собственника на обновлённое жильё.

Шаг № 1.

Что подразумевается под «перепланировкой»?

Это понятие подразумевает модификации в конструкции постройки. Перепланировкой считается проведение ремонтных работ, которые будут проводиться с изменениями в перегородках, перекрытиях, несущих стенах, половой конструкции, дверных проемах, вентиляции. И все это требует согласования.

Но, вы имеет право не получать разрешение, если:

1.Проводите лишь косметический ремонт и изменяете только половые, потолочные и стенные покрытия.

2.Хотите установить мебель.

3.Меняете инженерные коммуникации на их аналоги.

4.Занимаетесь перестановкой бытовых предметов, на подобье плиты.

5.Инсталлируете любого вида кондиционеры, антенны, оконные сетки.

6.Меняете материалы вашей лоджии или балкона.

7.Заменяете отопительные приборы, при отсутствии надобности прокладывать дополнительные сети.

8.Инсталлируете новые столярные компоненты фасада.

В любое время в Мосжилинспекции можно спросить нужно ли специальное согласование для вашей перепланировки или нет.

Шаг № 2.

Оформление техпаспорта.

Допустим, что вам нужно согласование. Сначала необходимо оформить технически паспорт квартиры, в которой будет производиться перепланировка. Чтобы это реализовать, надо прийти в территориальный отдел БТИ (бюро тех. инвентаризации).

Для получения такого паспорта надо предоставить:

1.Заявление.

2.Гражданский паспорт.

3.Документы, свидетельствующие о том, что вы являетесь владельцем квартиры.

4.Квитанция об оплате госпошлины.

Шаг № 3.

Заказываем проект перепланировки.

Если вы уже имеете техпаспорт на руках, то вашим следующим действием будет разработка проекта перепланировки. Заказать его можно у любой компании-проектировщика. Подчеркнем, что очень важно, чтобы данная компания числилась в саморегулируемой организации. Также желательно, чтобы она имела доступ к подобным работам.

На этом же сайте Мосжилинспекции есть каталог перепланировок. Вы можете с ним ознакомиться, а возможно, у вас будет желание заказать свой уникальный проект, если он не будет присутствовать в каталоге!

К тому же, есть работы в рамках перепланировки, не требующие никакого разрешение и проекта. О них, понятно, надо будет уведомить, но уже после окончания перепланировки.

Вот они:

1.Вам позволено перемещать санприборы в рамках вашей кухни и санузла.

2.У вас есть право сделать несущие перегородки в сплошную стену, заложить проемы.

3.Застеклить лоджию, и балкон. Понятно, если вы это реализуете, применив типовый проект.

4.Убрать или сменить форму тамбура.

5.Установить перегородки, которые не нагружают дополнительно несущие перекрытия.

6.Убирать межкомнатные перегородки.

7.Ставить дверные проемы в несущих перегородках.

Шаг № 4.

Предоставление документации.

Подавать документы можно или в Мосжилинспекции, или в многофункциональном центре, также и через портал государственных услуг.

Список нужных документов включает:

1.Заявление (следует предоставить два экземпляра).

2.Документы на право собственности недвижимостью. Хотя необходимость в их подаче определяете вы. У Мосжилинспекции есть возможность взять их из собственной базы.

3.Проект перепланировки в двух экземплярах.

4.Техпаспорт.

5.Если квартира не приватизирована, то необходимо согласие от всех членов семьи.

Не нужно оплачивать госпошлину за согласование. Такая услуга бесплатная. Ее срок составляет 35 дней.

Но, возможно и несогласование вашей перепланировки, если:

1.Есть несоответствия строительным нормам и главным правилам. И даже если он нарушает закон.

2.Вы подали не все нужные документы.

Если ваш проект не согласован по второй причине, то это просто исправить: надо уяснить все тонкости, убрать все минусы и заново подать документы. Но, если вам отказали из-за самого проекта перепланировки, тогда нужно проконсультироваться у юриста и проектировщика. Подчеркиваем, что владелец имеет право обжаловать решение Мосжилинспекции в суде.