КАК КУПИТЬ КВАРТИРУ И НЕ БЫТЬ ОБМАНУТЫМ?
Каждый из нас хоть раз да размышлял о покупке или продаже квартиры. Мечты эти, правда, всегда окрашены еще и тревожной ноткой: дело непростое, как бы не обманули. Ворох бумаг, юридических тонкостей, подвохов.
А что надо знать, чтобы не попасть в сложную ситуацию при этом?
На рынке недвижимости предложение превышает спрос. Поэтому купить квартиру намного проще, чем продать. По этому вопросу многие обращаются к частным маклерам. Привлекает в их услугах одно: маклеры берут за услуги сравнительно недорого. Процент от сделки, совершенной через риэлторскую фирму, значительно выше.
Крупная фирма, как правило, имеет юристов в своем штате, которые свободно ориентируются в законах, подзаконных актах, поправках к ним и т.д., а одиночка-маклер и есть одиночка. Компетентность его визуально не проверить, поэтому возможны проблемы при совершении сделки. Однако они могут возникнуть и тогда, когда квартира уже куплена, деньги отданы. Да и претензий никто ни к кому не имеет. Но может выясниться, что квартира, которую вы купили, приватизирована первыми хозяевами с нарушением действующего законодательства.
Дело в том, что приватизация до 1994 года была простой процедурой. Три заявления, выписанных в ЖЭКе, регистрировались в Комитете муниципального жилья, и вы — владелец. Не брали тогда в счет прописанных в квартире малолетних детей, выписанных временно граждан, ушедших в армию или в места лишения свободы. Так что совет прост:если квартира приватизирована до 1994 года, надо искать в домовых книгах ее историю.
Кто жил, кто приватизировал, имеют ли на жилье права третьи лица, кто куда выписался и уехал.
Можно винить в прошлых ошибках сотрудника РЭУ, но деньги вам сегодня с него не получить. Сейчас есть новые нормативные акты, защищающие права детей, инвалидов, пенсионеров.
Понятие «срок исковой давности», после которого не имеет смысла «качать права», очень растяжимо. Срок, три года, отсчитывается не с момента совершения сделки, а с «осознания момента», что вас обманули. А это значит: и через десять лет в вашу квартиру могут постучаться обделенные.
Так или иначе, но при покупке квартиры сейчас очень важно правильно выбрать надежную риэлторскую фирму. Обращаться надо в крупные, расположенные в хороших, презентабельных офисах. Им нет смысла сбегать с вашими 20 или даже 100 тысячами долларов, как фирмешке, сидящей в подвале с одним компьютером и секретаршей. Проверьте наличие долгосрочной лицензии, поинтересуйтесь учредителями. С богатой фирмой легко иметь дело и в случае претензий по уже совершенной сделке. Ей проще заплатить вам тысячу долларов за снятый в купленной вами квартире унитаз и вывернутые розетки, чем бегать, доказывая свою непричастность, по судам.
КАК ПРОДАТЬ КВАРТИРУ И НЕ БЫТЬ ОБМАНУТЫМ?
Многие тонкости надо знать и при продаже квартиры. Здесь опасаются всегда одного и того же: как сполна и без обмана получить свои деньги.
Раньше это выглядело так: после заверения договора у нотариуса народ с телохранителями и друзьями садился в припаркованный рядом автомобиль и трясущимися от волнения руками пересчитывал деньги. В договоре стояла цена за квартиру по оценке бюро технической инвентаризации, а реально продавец требовал сумму гораздо большую, «рыночную». Эта уловка существует до сих пор, так как многим не хочется платить реальные налоги с полученной суммы в доход государства.
Но в любом случае покупателя квартиры, честно расплатившегося с продавцом, мог ожидать серьезный подвох. Нотариус — не последняя инстанция в деле приобретения жилья. Вот когда вас зарегистрируют в КМЖ как владельца квартиры, тогда дело и сделано. А бывали случаи, что комитет отказывал в этом, так как выяснялось, что квартира заложена под кредит банку или что-либо еще.
Стало быть, покупатель должен отдавать свои деньги лишь после удачно завершенной процедуры регистрации себя как собственника в КМЖ.
В наши дни можно не опасаться, что вас обманут при передаче денег.
Многие банки, видя потребность клиентуры в услуге по передаче денег из рук в руки, открыли «депозитарий». Говоря проще, это камеры хранения на охраняемой территории, в которых есть возможность фиксировать условия доступа к ячейкам для наличных денег.
Продавец и покупатель арендуют в банке ячейку для хранения ценностей. Пересчитывают вместе оговоренную сумму денег, проверяют их подлинность, кладут на хранение. Ячейку целесообразно арендовать на срок от 3 дней и более.
Правда, и условия доступа к ячейке с деньгами разные. Они оговариваются в банковском договоре письменно. В одном банке к ячейке допустят обоих, в другом — есть возможность деньги забрать одному продавцу. В любом случае банк допустит к ячейке с деньгами продавца лишь после того, как банку будет предъявлен договор купли-продажи квартиры на имя покупателя, зарегистрированный в КМЖ.
И все-таки есть еще один подвох. Банк хоть и смотрит бумаги, но не имеет возможности делать экспертизу документов из КМЖ. Все эти нюансы надо учитывать, тогда все будет в порядке — и ваши деньги, и ваши квартиры.
Итак, подведем итоги:
- обязательно узнайте действительную стоимость вашего жилья. Можно это сделать в бюро технической инвентаризации, однако эта цена будет существенно отличаться от рыночной. Проще позвонить по любому из объявлений «Продаю квартиру» и поинтересоваться, какую цену просят эти владельцы
- нужно обязательно обратиться в юридическую консультацию и заключить договор с адвокатом, который поможет вам оформить документы и даст совет
- если вы решаете продать квартиру, лучше иметь дело с какой-нибудь известной, солидной фирмой, которая имеет лицензию на совершение подобных сделок. Не надо прибегать к помощи маклеров, случайных знакомых и даже родственников: их посредническая деятельность может оказаться небескорыстной
- никогда и никому не давайте генеральную доверенность на ведение ваших дел! Никому не давайте в руки паспорт, военный билет или другой ваш документ. Никто не должен вести дела вместо вас: лично присутствуйте в нотариальной конторе, внимательно изучайте договор. Кстати, между текстом договора и подписью не должно быть свободного места, чтобы туда ничего не могло быть вписано. Иобязательно на документе должна стоять дата.
Учтите: юридическую силу имеет лишь то, что написано в договоре, никакие устные договоренности во внимание не принимаются.
- не берите наличных денег, требуйте, чтобы они были переведены на ваш банковский счет
- никогда не «обмывайте» сделку с покупателем
- и еще: проверьте в паспортном столе, если покупаете чью-нибудь квартиру сами, не был ли кто прописан здесь раньше? Бывают ситуации, когда человек находится в местах лишения свободы, а родственники тем временемпродают квартиру, на которую он тоже имеет полное право. В таких случаях возникают судебные тяжбы, которые длятся очень долго.
СОВЕТЫ ПО ПРОДАЖЕ И ОБМЕНУ ЖИЛЬЯ
Старайтесь оформлять все сделки через риэлторские фирмы, имеющие соответствующие лицензии. Это потребует некоторых материальных затрат, но уменьшит вероятность быть обманутым.
Остерегайтесь «черных маклеров», которые дают объявления в газетах типа: «Срочно продам (куплю, обменяю) вашу квартиру (комнату). Анонимность и порядочность гарантируется».
Если посредник или ваш партнер по сделке предлагает вам чрезмерно льготные условия продажи (покупки, обмена), подумайте: что бы это значило? В таких делах подобный альтруизм не принят.
Обязательно узнайте (через участкового, ЖЭК, соседей, врачей) не состоит ли «продавец» на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Иначе потом суд может признать сделку незаконной.
Не совершайте сделку с квартирами втайне от родственников. Наоборот, чем больше родных и близких об этом будут знать, тем лучше. Познакомьте покупателя с ними. На переговоры обязательно приглашайте знакомых.
Если у вас есть одинокие родственники: любители выпить, пожилые и т. п., помните, что рано или поздно они попадут в поле зрения преступников. Делайте соответствующие выводы.
При расчетах целесообразно пользоваться не наличными деньгами, а своим расчетным счетом.
Не передавайте посреднику даже на незначительное время свой паспорт. Мошенникам этого бывает достаточно, чтобы оформить все необходимые документы и продать квартиру без вашего ведома.
// goldentime.ru, ПКФ «БАО», Редакция: А. Милюков
Сколько можно сэкономить на покупке квартиры в кредит? Экономия прямо пропорциональна допускаемому риску. Понятное дело, меньше риска – меньше экономия.
Определим, что же является экономией. Выбор правильного банка, нотариуса, оценщика и страховщика с самыми низкими расценками – это экономия. Уломать продавца скинуть цену – это тоже экономия. А если представить, что все организации уже выбраны и цена квартиры определена, можно ли сэкономить еще? Однозначно, да! И методы, которыми можно работать с уже известным окружением, дают еще экономию до 1,7% от цены квартиры! Именно о такой экономии и пойдет здесь речь – экономии дополнительной и управляемой.
Итак!
Проанализировав схему покупки квартиры в кредит, можно получить список поддающихся экономии действий. И расставить их в порядке возрастания риска сломать сделку и устроить себе конкретное попадалово.
1. Оформление договора Купли нотариусом.
2. Заключение договора.
3. Оплата госпошлины в размере 2% от стоимости сделки.
1. Оформление договора Купли
Секретарша или помощник нотариуса берет подходящий черновик и редактируют его на компе, подгоняя к ситуации. За это кантора честно получает с покупателя n-ую сумму.
Так как комп, руки и голова есть не только у секретарши и помощника нотариуса, можно взять этот образец, править его самостоятельно и согласовывать с продавцом. Потом важно договориться с нотариальной конторой о передаче им согласованного текста через интернет, почту, диск и т.п. Секретарю останется лишь немного подправить шапку и концовку договора. Если будут артачиться – можно смело звонить конкуренту. Данный образец успешно участвовал как минимум в двух сделках.
Вот. Только что случилась экономия.
2. Заключение Договора наличных денег
Этот договор заключить НЕ НАДО. Этим договором можно распрекрасно обязать, но в основном себя. Почему? Объяснение «на пальцах»: вы с продавцом подписываете договор, передается аванс, но через неделю продавец находит другого покупателя и деньги не возвращает. Далее — суд. Возможно вам даже повезет – судебный исполнитель через полгода нарушителя находит, деньги возвращаются. Но время потеряно, нервы потрепаны, а цены на квартиры могли подлым образом заметно уползти вверх. Получится ли начать все заново? Сложный вопрос.
Связать продавца собой можно и по-другому. Если работа ведется с солидной фирмой-риэлтором, то можно попросить ее заключить с продавцом Соглашение, по которому продавец обязуется продавать квартиру только через них. Риэлтору это выгодно. Тем более, Соглашение не надо заверять у нотариуса — хватает подписей сторон. Обычно солидные фирмы только так и работают. Они создают этим тыл в виде организации, цели которой совпадают с целями покупателя.
Единственный минус – фирма, как и любой другой посредник, за свои услуги хочет денег. Но если выбирать между левым посредником, который оплату желает обычно вперед и гарантирует результат только на словах, надежная риэлторская фирма берет свое только после заключения договора Купли (или непосредственно перед ним) и всячески помогает своим клиентам.
Если вдруг повезло иметь дело с продавцом напрямую, можно продемонстрировать ему свои намерения, сделав оценку и приведя его в банк за Гарантийным письмом как можно раньше. Быть с ним в тесном контакте, чтобы у него даже мысли не появилось вильнуть в сторону до заключения договора Купли. Подсуетившись, все можно успеть за одну неделю.
Безусловно, можно потерять деньги, уплаченные за оценку квартиры, если продавец сбежит. Оригинальная идея – убедить продавца самому оплатить оценку. Тогда риска ноль, но нужны “железные” аргументы.
3. Оплата госпошлины в размере 2%
Это для экстремалов. В договоре Купли указывается меньшая цена квартиры, вплоть до ее кадастровой стоимости. Это теоретически возможно, потому что банк имеет дело лишь с актом оценки. Если кадастровая стоимость квартиры — примерно 15% от рыночной, то покупка по кадастровой дает экономию при оплате госпошлины в размере 1,7% от ее стоимости. То есть, в казну проплачивается 15% от 2% от рыночной стоимости квартиры.
Законно ли это? Трудно сказать. На практике такой финт работает, если закладывается не покупаемая квартира и все расчеты идут налом. Но это явно отдельно взятый и редкий случай. Поэтому разрабатывать операцию придется на свой страх и риск. Вот зацепка: банки, рекламируя свои кредиты на приобретение недвижимости, иногда пишут о каком-то “участии клиента”. Иногда это обязательно, иногда – нет. Здесь нужно быть очень внимательным и особо осторожным.
Дополнительные советы и кой-какие хитрости
В текстах договоров и соглашений рекомендуется избегать длинных и сложных предложений. Если непонятно - лучше сразу просить разъяснить, переформулировать. Сверять номера, имена, адреса. Это обязательно. Проверять суммы. Это тем более важно. Так же необходимо делать запас по срокам, учитывая выходные и график работы госструктур и фирм. Если возможность выполнения пункта договора зависит не от одного, а от нескольких лиц, нужно дополнить его оговоркой «если» или «в случае». На государственном языке, естественно.
Еще одно золотое правило: не связываться с наличными(особенно в больших количествах и чужой валюте). Наличность, переходящую из рук в руки нотариус не проверяет. Он может лишь подтвердить, что «передавалось что-то, похожее на банкноты». Покупка квартиры стоит в тысячи раз дороже билета в цирк на хорошего фокусника. И тут надо держать ухо востро!
Свежие комментарии